Le locataire peut-il suspendre ou reporter le paiement du loyer de son bail économique (ou commercial) pour cause de Covid-19 ?

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Les baux de location sont basés sur le code civil qui ne prévoit rien comme mesure spécifique en terme de force majeure. Il ne la définit d’ailleurs pas et les contours de la force majeure ont été dressés par la doctrine et la jurisprudence.

Force majeure

Cette notion est mieux connue en droit social, que ce soit dans les contrats de travail, les accidents du travail ou en droit pénal comme état de nécessité ou cause de justification.

La définition donnée par la Cour de cassation précise que la fore majeure est « un événement à caractère insurmontable, et selon certains imprévisible, indépendant de toute faute du débiteur, qui empêche ce dernier d’exécuter ses obligations ou de se conformer aux normes exclusives de faute, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui » (Cass., 8 septembre 2017, JLMB, 2018, p. 521).

La force majeure doit être distinguée de la notion de « circonstances extraordinaires ».

La force majeure doit être distinguée de la notion de «caducité ». L’une et l’autre supposent une impossibilité d’exécution, qui dans les deux cas s’apprécie de manière raisonnable et en fonction de ce que les parties ont voulu.

La force majeure doit être distinguée de la notion de « l’abus de droit ».

Par contre, la force majeure est une cause d’extinction de l’obligation (contractuelle ou extracontractuelle). Elle entraîne la dissolution du contrat tout entier, par application de la théorie des risques lorsqu’il s’agit d’un contrat synallagmatique.

Conditions de la force majeure

La force majeure ainsi définie requiert deux conditions essentielles :

  • le caractère irrésistible ou insurmontable de l’événement de force majeure
  • l’absence de faute du débiteur

La jurisprudence et la doctrine actuelles considèrent que l’impossibilité d’exécution doit s’apprécier de manière raisonnable et humaine, non plus juridiquement in abstracto mais en fonction de l’économie de l’obligation en cause et du degré de diligence incombant à celui dont la responsabilité est recherchée.

La mesure soutenir tient désormais à « l’impossibilité réelle normale » d’exécution, et non à l’impossibilité théorique absolue.

Application au Covid-19

Tout évènement extérieur, telle une maladie imprévisible comme le Covid-19, toutes circonstances qui ne sont évidemment pas extérieures au débiteur ou au responsable, peuvent être constitutives de force majeure pour autant qu’elles soient exemptes de faute de la part du débiteur de l’obligation (P.A. Foriers et C. de Leval, « Force majeure et contrat », in Le droit des obligations contractuelles et le bicentenaire du Code civil, Bruxelles, la Charte 2004, p. 245, n°6.).

Lorsque la force majeure est établie, le débiteur est libéré des obligations qui sont affectées par l’événement, ainsi que des obligations qui en dépendraient ou qui en seraient l’accessoire. L’adage res perit creditori (la chose périt aux risques du créancier) s’applique mais tout n’est pas réglé pour autant. La libération du débiteur est en effet soumise à des conditions et connaît des limites.

Si l’impossibilité d’exécution n’est que temporaire, l’obligation est seulement suspendue, et non éteinte. Le débiteur devra s’exécuter, une fois l’empêchement disparu, pour autant que l’exécution soit encore utile à ce moment.

L’obligation peut toujours être exécutée lorsqu’elle porte sur une chose de genre, par exemple une somme d’argent, car les choses de genre désignent des biens qu’on ne peut pas individualiser et qui sont librement interchangeables.

La seule réserve consiste à appliquer l’adage genera non pereunt (caractère fongible où les genres ne périssent pas ou ne meurent pas) qui doit être écarté chaque fois que le débiteur de choses de genre se trouve en présence d’une véritable impossibilité d’exécution découlant d’une cause étrangère (F. Glansdorff, « la force majeure », JT, 2019, p. 355).

Libération ou suspension du loyer

En général, la doctrine et la jurisprudence refusent de libérer du débiteur de l’obligation pour une cause de force majeure économique ou de force majeure financière, même lorsque l’origine est clairement un cas de force majeure comme le Covid-19 (J. Van Zuylen, « L’obligation de somme peut-elle être atteinte par la force majeure ? Une question de genre ! », note sous Cass. 28 juin 2018, RGDC, 2020/1, p. 29 et les références citées).

En concret, un bail génère des droits et obligations réciproques, c’est un contrat synallagmatique.

La principale obligation du bailleur est de laisser le locataire disposer librement de la jouissance des lieux loués ; et celle du locataire est de payer le loyer et les charges à la date convenue.

Non-respect de l’équilibre du bail

A partir du moment où le locataire invoque une raison quelconque de ne plus payer le loyer ou de suspendre cette obligation, qu’il restitue les clefs au bailleur afin que ce dernier récupère son bien pour en disposer ou jouir paisiblement.

Dans le cas où le locataire ne souhaite pas ou n’est pas en mesure de rendre les clés au bailleur, qu’il respecte l’équilibre du contrat de bail en payant le loyer.

Solutions

La solution passe par la négociation entre les parties de manière intelligente et proportionnée, au cas par cas.

Le dialogue entre parties doit primer, quitte à modifier les dispositions prises maintenant en fonction de circonstances nouvelles postérieures.

Il ne sert à rien au locataire d’envoyer une lettre recommandée au bailleur en « l’informant » unilatéralement que la force majeure lui permet de ne plus payer et de garder l’usage du bien loué.  Le bailleur va se braquer et la mésintelligence s’installera.

A l’inverse, il est inutile pour le bailleur d’invoquer une éventuelle clause du bail qui disposerait que la force majeure n’est pas un élément susceptible d’entrainer une absence ou un report de paiement du loyer et ainsi, directement, mettre le locataire en demeure de s’exécuter sous peine de rupture fautive du bail avec menace d’expulsion.

Devant le juge de paix, chacun peut avoir raison car n’oublions pas que le juge paix, à la différence des autres juges, a la faculté de donner une réponse à dimension humaine, de préférence en concertation avec les parties et il aura principalement recours à la conciliation.

Mieux vaut-il de proposer de payer la moitié du loyer d’avril à juin et de reporter l’autre moitié en suppléments des loyers de juillet à décembre 2020 ? Ou encore de payer un mois sur deux d’avril à juillet et de reporter les deux mois non payés sur les loyers d’août à décembre 2020 ? Le tout avec un intérêt minime ou sans intérêts.

Une autre solution est de combiner les mesures financières de report que le bailleur aura obtenu de sa banque pour les glisser vers et en faveur du locataire.

Les alternatives ne manquent pas et la créativité sera la meilleure conseillère.

 

Jean Pierre RIQUET

Conseiller juridique & fiscal

31 mars 2020

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